Agevolazioni fiscali per la ristrutturazione edilizia

Dossier sulle agevolazioni fiscali per il 2017: tutti i bonus previsti per i lavori di ristrutturazione edilizia per abitazioni e condomini

La legge di bilancio 2017 (legge n. 232 dell’11 dicembre 2016) ha prorogato al 31 dicembre 2017 la possibilità di usufruire di una maggiore detrazione Irpef (fino al 50%), inoltre a confermato il tetto massimo di spesa a 96.000 euro per unità immobiliare.
Con la nuova legge di bilancio si è inoltre prorogata la detrazione del 50% anche per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all'arredo delle unità oggetto di ristrutturazione. 
Una ulteriore detrazione molto importante è prevista per le spese sostenute per interventi di adozione di misure antisismiche. Per questi interventi è prevista la proroga delle detrazioni fino al 31 dicembre 2021 oltre a nuove e più specifiche regole per poterne usufruire.
Ulteriore aspetto rilevante è che la detrazione potrà essere ripartita in 5 quote annuali e riguarda tutti gli immobili abitativi e non soltanto quelli adibiti ad abitazione principale o ad attività produttive.

Detrazione IRPEF, quanto si può detrarre e chi può usufruirne?

A seguito di interventi di ristrutturazione edilizia si potranno usufruire delle seguenti detrazioni:

- 50% delle spese che sono state sostenute dal 26/06/2012 al 31/12/2017 con un tetto massimo di 96.000€ per singola unità immobiliare;
- 36% delle spese che saranno effettuate dopo il 01/01/2018 con limite massimo di 48.000€ per unità immobiliare.

L'agevolazione può essere ripartita tra tutti i soggetti  che hanno partecipato alle spese e che quindi hanno diritto alla detrazione. Ogni contribuente ha diritto a detrarre annualmente la quota prevista nel limite dell'Irpef dovuta per l'anno; non è ammesso il rimborso di somme eccedenti l'imposta.
Possono detrarre non solo i proprietari dell'immobile, ma anche i titolari di diritti reali di godimento sull'immobile come locatari o comodatari, soci di cooperative, imprenditori individuali e familiari conviventi del possessore o detentore dell'immobile purché sostengano le spese e siano intestatari di bonifici e fatture.

Le tipologie di lavori detraibili

Possono essere detratte le spese sostenute per interventi sulle unità immobiliari residenziali e sugli edifici residenziali.
Sono soggetti a detrazione i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo e gli interventi di ristrutturazione edilizia. Ad eccezione dei lavori di manutenzione ordinaria che sono detraibili solo se eseguiti sulle parti comuni degli edifici residenziali (condomini o residence), tutte le altre tipologie di intervento possono essere detratte senza alcuna distinzione nella tipologia di abitazione (villa, casa a schiera o casa rurale).
Sono detraibili anche tutti gli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino di un immobile danneggiato a seguito di un evento calamitoso.
Rientrano tra i lavori soggetti a detrazione Irpef anche gli interventi rivolti alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, anche se di proprietà comune.

Sono detraibili gli interventi per l'adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica del fabbricato. Tali opere devono essere realizzate sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici tra loro collegati strutturalmente e devono comprendere interi edifici. Se riguardano i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari in quanto trattasi di strutture aggregate. Sono agevolate, inoltre, le spese necessarie per la redazione della documentazione comprovante la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione.

Possono essere detratti anche tutti i lavori volti all'eliminazione delle barriere architettoniche come la realizzazione di ascensori e montacarichi piuttosto che i lavori finalizzati a prevenire il rischio di atti illeciti da parte di terzi come furti o rapimenti. Rientrano in questa tipologia la sostituzione o installazione di cancellate e recinzioni, la sostituzione di porte blindate, l'installazione di grate sulle finestre, tapparelle metalliche, casseforti, vetri antisfondamento o l'installazione di apparecchi per la vigilanza privata.

Tutti gli interventi volti al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all'installazione di impianti. Ad esempio rientra tra i lavori agevolabili l’installazione di un impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica per far fronte ai bisogni energetici dell’abitazione.
Infine si evidenziano anche gli interventi rivolti alla bonifica dall'amianto come la rimozione di comignoli o lastre di Eternit, purché affidati ad imprese specializzate e certificate per questo tipo di operazione.

Ulteriori spese previste in detrazione

Oltre alle spese necessarie per l'esecuzione dei lavori, ai fini della detrazione è  possibile considerare ad esempio anche le seguenti spese:

- spese per la progettazione e altre prestazioni professionali connesse;
- spese per l'acquisto dei materiali;
- Il compenso corrisposto per la realizzazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti;
- le spese per l'effettuazione di perizie e sopralluoghi;
- l'imposta sul valore aggiunto, l'imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori;
- gli oneri di urbanizzazione.

Non possono ritenersi comprese tra le spese detraibili quelle di trasloco e custodia dei mobili per il periodo necessario all'esecuzione degli interventi.

MANUTENZIONE ORDINARIA


Gli interventi di manutenzione ordinaria ammessi alle detrazioni sono solo quelli che riguardano le parti comuni e la detrazione spetta al condomine in proporzione alla quota condominiale.
Sono esempi di lavori ordinari le opere di riparazione e rinnovamento oltre alla sostituzione delle finiture dell'edificio, come tinteggiatura e sostituzione delle tegole in copertura, la sostituzione di infissi, di pavimenti e l'impermeabilizzazione di terrazzi. Se queste opere fanno parte di un intervento più vasto, come la demolizione di tramezzature, la realizzazione di nuove mura divisorie e lo spostamento dei servizi, l’insieme delle stesse è comunque ammesso al beneficio delle detrazioni fiscali.

MANUTENZIONE STRAORDINARIA

 
Sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche
necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per
realizzare ed integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non
vadano a modificare la volumetria complessiva degli edifici e non comportino
mutamenti delle destinazioni d’uso e di sagoma.
Esempi di manutenzione straordinaria sono l'installazione di ascensori , la costruzione di scale interne, gli interventi finalizzati al risparmio energetico come la realizzazione del termo-cappotto esterno piuttosto che la realizzazione e il miglioramento dei servizi igienico sanitari.

RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA

 
Rientrano nella ristrutturazione edilizia gli interventi rivolti a trasformare un fabbricato tramite un insieme sistematico di opere che possono portare ad fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedete.
Esempi di manutenzione straordinaria sono la demolizione e fedele ricostruzione dell'immobile, la modifica della facciata, la realizzazione di una mansarda piuttosto che di un balcone, la trasformazione di un soffitta in mansarda e terrazzo o la trasformazione di un balcone in una veranda.

Esempio di detrazione

Se la quota annua detraibile è di 1.200€ e l'Irpef dovuta nell'anno in questione è di 1.000€, la parte residua di 200€ non potrà essere recuperata in nessun modo. L'importo eccedente non potrà essere rimborsato dall'ente ne potrà essere accreditato per l'anno seguente.

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